群响刘思毅在杭州买房的经历、思考和经验
刘思毅
2021-05-08
搞流量,来群响


这是刘思毅的第 366 篇原创,

持续日更,做最懂流量的创业者。



2020 年 12 月,我在杭州买了第一套房,是我人生中的第一套房,很喜欢,在杭州的 CBD 钱江新城,悦府。


在高层 90 平房子,可以在最完美的角度看待钱江新城夜景,甚至比隔壁楼的柏悦酒店的夜景 View 还要好。


而且最重要的是,还有江景,还是在顶楼,还离我办公室这么近,步行大概 3min,也就是隔壁楼。


买了之后,运气超级好,基本上涨了 25% 左右,很幸运啊。


这一套房子也是这辈子迄今为止做过的最大的现金交易,早就想写一篇文章详细记录一下这个过程。


这篇文章真的拖了半年,但是必须要写了。


一个为了纪念,一个是看到很多朋友,以及我的同事们,都有在杭州落地安家的打算,


所以我要把我的买房全过程,以及我的思考,以及我的经验教训,都写下来。


适用于,2021 年希望在杭州买房子的铁子,希望给大家带来一些参考的价值。


文章比较长,会分为几个部分。


一、我、我的房子以及杭州的基本情况


二、为什么要买房?


三、为什么我买二手房?


四、买房的一些经验和教训



以下是正文,欢迎各位互联网创业的铁子,加我微信 qunxiang25 详聊,我建立的买房群还有 50 个坑,欢迎群响会员加入哈哈哈哈。



一、我是谁


我是谁,我要特意介绍一下,方便大家比对参考一下。


我是刘思毅,93 年,四川一个小镇出生,父亲是个体户,母亲是事业单位的普通体制内工作人员。


四川文宫镇读完小学和初中后,我通过自主招生考试去了四川绵阳读高中,然后考上了北大,在北京读书,


然后四年大学之后本科直接工作,没有进入体制内,所以就没有机会拿北京户口了。


不过当时和现在都不太在乎,这个是我和很多我的本科同学不一样的点,他们真的毕业之后要去体制内工作留下来。


我当时就比较自信,如果你没能力,要北京户口有屁用,如果你有能力,没有北京户口又如何。


当然,我之后看到了猿题库的子公司,粉笔公考的创始人竟然也为北京户口和孩子上学的事儿头疼,我承认俺莽撞了哈哈哈。


可是当时就是这么想的。


怀着这样幼稚的想法的我,在北京工作了 5 年,2015 年 - 2020 年,这 5 年里,无忧无虑,工资全部用来帮父母还钱,然后月光。


2019 年我开始创业,2020 年,疫情,北京严防境外输入,已经经历了三波疫情,我们在 2020 年清明节期间来到杭州。


公司几乎全部的铁子,都来了杭州,这个电商的故乡以及宇宙的中心,我到现在还是觉得这是人生中做的几件有杠杆、正确性极高的事情之一。


为什么要搬来杭州,我在之前的文章中已经说的不能再多了,详细可戳 > 一个北漂创业者南下杭州一个月的感受总结:真香


本篇中,我主要是想分享一下我在杭州的买房记录,所以继续看下去。 



二、为什么要买房?


我作为一个 93 年的自由主义铁子,一直信奉无忧无虑地生活方式,我非常喜欢的一个词儿,叫「跑路」。


曾经的我,也是现在的我,包里有一切值钱的东西,也就是电脑、钱包还有证件,背上书包直接跑路,这是我开了 9 年的玩笑。


我对房子,是一个不在乎的态度,2020 年中旬之前,都是这样的态度,我厌恶一切羁绊,也觉得青春无限,自由放歌。


没有决定是不是要在北京定居,也觉得北京的社保缴纳着吧,总之都可以看看,不是吗。


直到 2020 年,我好像发生了一个很大的变化。


为什么要买房?


这个变化一直在潜移默化发生着,但是有几个导火索,可以盘点一下。



第一,我终于不用还钱了,而且还存了一点钱,而且我爸妈还存了一点钱。


因为家庭的原因,工作的前五年,我爸妈一直需要我每个月支援 9000 元,用来还债,直到 2019 年我刚创业的时候,终于还清了钱。


而且不仅如此,我父母还告诉我,有一笔钱可以给我支配,到 2020 年,我也发现,不用还钱的我,存了一笔钱。


钱很重要,这钱让我看到,250 万以内的首付,可以踮起脚尖,用一用杠杆,可以支付,


勒紧的裤腰带,可以用稳定的现金流,用一年解决,月供可以被工资和公积金 Cover。



第二,我搬家来杭州之后,看到了杭州市的居住条件的优越。


我也许是离开四川太久,以及我在四川的时候也没有去感受过成都的居住体验是怎样的。


我在北京小 10 年,居住条件坦诚讲,一直很差。


大学 4 年都是筒子楼的 4 人间,人均占有面积不到 10 平米,没有隐私,一起拉屎一起洗澡的北大筒子楼,但是大家还过得很嗨皮;


然后工作,我很庆幸工资还是比较高的,能够自己租的起老破小,4000 元的房租到 6000 元的房租,我都租过,还自己玩儿过 airbnb,做二房东赚钱。


可是,我还是住的老破小!!!


华东华南的同学是不是对北京的老破小没有什么概念,原先我也觉得,我老破小也可以很温馨很舒适啊,以及事实上就是这么认为的。


然而我来杭州之后,居然用 1.4 万的月租就可以租到 CBD 的顶层 130 平豪宅,而且精装修,而且小区质量贼棒,而且绿化贼好,我疯了。


我瞬间觉得老子之前的 9 年都在垃圾堆吧。



第三,房东的家,真的不是我的家啊。


我美滋滋地住进了 130 多平的杭州豪宅之后,还是会发现,有一些不如意的地方,比如房东的床,比如房东的门锁。


门锁我就自费换成了电子锁,但是床这个东西,我真的觉得心理成本很大,真的很大。


不仅是床垫的单价贵,决策成本高的问题,还有就是我还要处理他的旧床垫,我很生气。



第四,还是他妈的要买一个资产。


发现钱变多了之后,会越来越多,对于一个年轻人来讲,没有成家的话,自己用钱就很快但是其实也蛮少的。


因为平时很忙,只有周末去住酒店,然后除此之外,也没有其他花销,基本上月工资月月光之后,爸妈的钱和我自己年终奖存起来干哈啊。


美股的话,我当时没有力气和精力研究怎么扩大投资(幸好没有研究,研究了我就跌破天际哈哈哈,去年人人股神,今年人人天台),


所以还是要买房,不然钱没地儿花。



第五,你需要有一个存放自己玩具的地方。


作为一个超级超级爱住豪华酒店的铁子,我坦诚讲,今天中国大部分我买得起的房子,都不太能符合我的期待。


一个穷逼居然想要享受 1 个亿才能享受的住宿条件,真的是想多了,


所以说我一直举棋不定地觉得,即使有前四条理由,还是觉得能不能让我赚更多钱,买得起更好的房子的时候买呢。


我的私董会爸爸,也是我的乙方服务商,楼爸告诉我,


他说人在不同阶段的预算是不同的,心理感受是不同的,追求也是不同的,所以说你现在此时此刻总要做一些取舍。


你的取是,你用你的现金和你可以用的杠杆尽快上车,你的舍就是,委屈一些,先买较优解,然后再说。


这样,你还有一个 Bonus,就是你拥有了你以后有钱之后,不断用钱买的东西,需要存放的大玩具


对于你,把第一套房,当作存档玩具的大玩具场吧。


太他妈浪漫了吧,击中我了,买买买,买他妈的,于是我进入了正式的买房之旅。



三、为什么要在杭州买房?


决定了买房,我也可以在北京和成都买房对不对,但为啥在杭州买啊。



第一,杭州会是未来宇宙中心江浙沪的代表性城市。


以上海为核心的江浙沪沪宁杭城市群,会远远超过北方,与珠三角大湾区平分秋色,这是一定的。


这是我的体会。



第二,杭州的绿,让我爱死了。


大家都不喜欢杭州的梅雨,但是没有梅雨都不是江南了啊,烟雨濛濛惹人爱,整个城市浅草绿草层次感丰富的绿色植物园。


大家都不喜欢杭州的冬天,觉得是魔法伤害,我想说铁子你去北方试试再说好吗,杭州这点儿冷真的还不够看啊。



第三,杭州是我的幸运城市。


我做的事叫群响,是一个电商的组织,做培训、媒体、大会业务,这意味着我未来长期来看,都会在杭州。



第四,杭州的人口还太少了。


真的太少了,年轻人还太少了,杭州还远未达到一线城市的人口规模、年轻人容量,所以未来发展空间还很大,我算是提前押宝了哈哈哈。



第五,杭州由于特殊原因,有巨大的历史机遇。


很幸运这一代爸爸很喜欢杭州,亚运会之前,都是巨大的红利期。



第六,杭州离上海很近,离江浙沪很近。


江浙沪的生活质量,真的是爆炸爆炸爆炸,我愿意在江浙沪发展哈哈哈。



第七,未来 5 年之内,不会离开杭州,那就在杭州干一套。



四、为啥么要买二手房。


众所周知,杭州悦府我买的时候,就已经接近 10 万一平,而且已经是 10 年历史的二手房,小区还是比较老。


虽然物业质量好、小区建筑质量好、装修质量好,但确实是会被嫌弃:


第一,老;


第二,贵;


第三,升值空间小;


第四,太贵太贵太贵。


我还是在看到那一套我现在买的房子的第一眼,就决定买下了。


我是这样想的。



第一,我的时间宝贵。


在二手房和新房之间,对于杭州的房市,我愿意为这个城市做贡献哈哈哈,吃下二手房的倒挂。


与其长期等名额,不如直接干他妈的,一步到位。



第二,所见即所得,减少预期偏差。


二手房我总共看了 20 套,然后都不是特别满意,


但是你知道吗,我是可以明确知道,我不满意的,因为我看得到他的交通、区位、小区质量以及价格,以及本身的装修啊。



第三,对比新房。


交付中的期房,固然有价格差,这可能是很多人 10 年的收入,但是想一想可能会遇到的一些不利因素,我觉得人生是公平的。


1,时间成本,需要等等等,等就有变数;


2,不能看到现实的房子,只能看到样板房,和二手房交易相比,无异于是盲盒;


3,锁定交易周期,是交房之后再计算,倒挂赚来的钱,要耽误之后自己算算看;


4,摇号实在太太太太太耗费心神了。


关于二手房还是新房这个层次,以上这是我的心得,非常狂妄,非常个性化,不适合大部分铁子,但是欢迎取经交流哈。



四、我是如何买到杭州这一套二手房。


基于上文想我基本确定了我的选房策略:价格合适的杭州二手房。


然后我进一步锚定我对房子的偏好:


第一,高楼夜景落地窗,真的需要这个,因为我很喜欢,这是第一优先级;


第二,配套好点儿啊,因为我要经常看电影健身吃饭啊;


第三,最好挨着我的办公室啊,或者不要太远啊;


第四,要好点儿的装修啊,精装修啊,不然太难看我连买的心情都没有啊;


第五,我能支付得起,250 万以内的首付款。


基于这以上,我的中介(很可惜最后是我自己找的房,不是中介带我看的那 15 套 😭 😭,感谢中介小哥哥的耐心哈哈)带我去看了好几个区域。


第一个,奥体板块的二手房


第二个,未来科技城的二手房


第三个,滨江的洋房二手房们


以上三个,滨江和奥体呈现的中国未来城市的安静中产阶级社区的样子,生活气息很浓,都是生活区和商业区,没有写字楼。


楼高不高,而且都是笋盘,都是 3 年不到,一看就是打新成功的铁子卖,然后置换的。


滨江和奥体很高级,而且小区质量、物业质量都很不错,可是我就是觉得离 CBD 好远,离办公室好远,我不喜欢。


同样的原因,未来科技城我就不讲了吧,这个地方因为交通原因,简直就是被华东割裂的杭州飞地,等它 5 年吧。


它涨与跌都与我无关,我是不会喜欢的啊。


于是,我想来想去,还是只有一个选择,也就是我租的这一套房子的小区啊。



第四个,悦府。


这是中介没有带我去看的,因为房源暂时还不可看,但是我特别想去看看,所以我就自己去另外一套问了一下。


敲了一下邻居的门,结果他妈的真的在卖,


于是我就让楼爸(我的买房顾问,感兴趣的可以加我微信 qunxiang25,推荐给你认识)他们推进了一下,整体看了一下悦府的盘。


还是看的第一套,也是我最后成交的一套,44 楼,夜景高楼落地窗,就在我隔壁,我看了之后直接说买他妈的。


第一,不需要看小区和物业了,我觉得不错,我生活了 1 年不到,亲自感受;


第二,小区住房质量,同上;


第三,其他方面,同上。


所以,当天晚上就决定卖,第二周就交定金,然后之后就快速推进,年后拿到了房本了。



五、买房的一些经验和教训。


进入最精华的,也是最值得各位铁子阅读的。



1,你喜欢的一定是最好卖的,所以尽量不要委屈自己。


无论你是投资,还是自住,还不买给爸爸妈妈,我唯一的一点建议,也是最重要的建议,即,买你喜欢的。


永远买你喜欢的,不要预设别人喜欢,也不要预设未来的走势,就听自己的,买自己喜欢的。


你要相信,你喜欢的,自然会有别人喜欢,成交不愁,住着舒心。



2,有所取舍。


买房子绝对没有完美。


按照完美主义的想法,一切都应该按照宝格丽酒店来给我装修和布局,可能吗。


比宝格丽还要标准高的,马云爸爸住的地方你买的起吗,我相信我买不起。


等我买得起的时候,你真的还可以用这个来获得极大地满足吗?


所以人生就是这样,取舍中拿到较优解。



3,不要害怕前期的思考和感受,多看才能拿到结果。


如果不看足够多的房子,不用足够长的时间想象,你真的很难做决策,也很难有比较。


取舍之后,就只有相对的美好,没有绝对的美好。


相对的美好,在 30 套之后呈现。



4,要确定 deadline,不要无限期看。


多看但是不能光看不做决策,也不能光看不做记录,不做淘汰。


不停地比较,不停地淘汰,不停地拿捏自己最 Care 哪个感受。



5,当你准备好了,就快速成交,因为时间是一切交易的最大负面因素。


如果你真的觉得这一套有种恍然若梦的感觉,有一种就是他了的感觉的话,那就买吧,赶紧做决定。


相信自己的品味,好房子一定稀缺,一定交易速度很快,所以说不要迟疑,直接干翻。


时间真的是交易的最大变数,这个值得再强调一遍。



6,慎用杠杆,善用杠杆


当你有现金的时候,你有没有房子的时候,你还是得承认,房子就是你的第一资产选项。


为什么是第一资产选项,就是说只要我国经济不出大错,基本上一线城市,北上广深杭的平均房价不会跌的,那就买,然后让现金跟随通货膨胀啊。


以及,年轻人的首套房子的,30% 首付蕴含了巨大的杠杆,还是需要用,这是善用杠杆。


还有什么杠杆。


父母的存款,如果你没有洁癖,没有钱和父母有天大的矛盾,当然是杠杆。


但要忍受的代价,是父母的指手画脚和唠叨,吃人的嘴软,用人的手短,这句话在哪里都是如此,父母也是如此,自己要掂量。


这也属于,慎用杠杆。


还有,首套房资格真的很宝贵,我认为应该踮起脚尖选择自己能够得着的最好的,但是又不能让自己被首付和按揭逼迫得毫无生活质量。


然后自己还特么要租房,还有几年交房,这也是慎用杠杆的处理范围。



7,你还在北上广深杭,以及成都武汉长沙,就不要回老家买。


如题,今年五一我回老家,小镇已经凋敝到啥样子了啊,天呐…… 


别回家,别回家,别回家。



8,基本准备早做。


给大家一个 Checklist:


  • 户口早迁入;
  • 社保缴纳,越长越好;
  • 公积金缴纳,越多越好,但代价就是工资降低;
  • 买房咨询和规划,要早做,建议付费请专家学习;
  • 现金筹措要早规划;
  • 存款节奏要早盘点;
  • 后续的现金流要有预期;
  • 要有底线思维,最差的现金流情况,最差的资产增值情况。


以上就是我的买房经历,我的买房思考,以及我的教训,希望对大家有用。


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